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임대차 계약

임대인이 임차인에게 목적물을 사용 ㆍ수익할 수 있게 하고, 상대방이 그 대가로서 차임을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 계약으로 유상 ·쌍무의 낙성계약(諾成契約)에 해당합니다. 상가/주택임대차는 부동산을 목적물로 하며, 전세권이라는 물권을 창설하여 부동산 이용자를 보호하는데 목적을 두고 있습니다.

임대차보호법은 2002년 11월 1일 이후 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용합니다(법 부칙 제1조). 다만, 제3조(대항력에 관한 규정)·제5조(우선변제권에 관한 규정) 및 제14조(최우선변제권에 관한 규정)의 규정은 이 법 시행당시 존속중인 임대차에 대하여도 이를 적용합니다.

다만 이 법 시행 전에 물권(저당권,전세권,유치권,질권 등의 채권에 우선하는 권리를 말함)을 취득한 제3자에 대하여는 그 효력이 적용되지 않습니다.(법 부칙 제2조).

계약

서로 대립되는 두 개 이상의 의사표시의 합치를 통해 특정한 법률효과의 발생을 목적으로 하는 것을 계약이라고 합니다. 계약은 당사자의 의사표시에 의해 특정한 권리의무를 발생 및 변경하는 행위로, 하나의 독립된 법률행위에 해당합니다. 그러므로 계약은 민법의 법률행위에 관한 규정을 받습니다.

상대방이 의도적으로 계약서의 내용을 이행하지 않을 경우, 법적 절차를 통해 계약 내용에 관한 이행 청구 및 해지•해제를 진행할 수 있습니다.

계약 해지

계약 내용과 관련하여 중대하게 신의성실의 원칙에 반하는 사유가 있거나, 더 이상 계약관계를 존속하는 것에 지장을 주는 사유가 있을 경우 계약에 관한 해지를 청구할 수 있습니다.

해지란 계속적 계약관계를 당사자의 일방적 의사표시에 의하여 장래에 대하여 소멸시키는 것으로, 소급효를 가지지 않습니다. 민법에서는 존속기간의 약정이 없는 경우 상대적으로 용이하게 해지권을 인정하고 있습니다.

계약 해제

민법상 계약당사자는 일방의 의사표현을 통해 계약을 해제할 수 있습니다. 이때 계약에 대한 해제권은 약정해제권과 같이 계약에 의해 발생하는 것, 법정해제권과 같이 채무불이행으로 인해 법률상 발생하는 것이 있습니다.

계약 해제는 형성권으로 일정한 요건을 충족할 경우 적용할 수 있습니다. 이때 해제된 계약의 효력은 소급적으로 소멸됩니다. 그렇기 때문에 계약이 처음부터 존재하지 않았던 것과 같은 법률효과가 발생합니다.

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